10월 Greater Brisbane 하우스 Median: 내린 동네 vs 오른 동네

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10월 Greater Brisbane 하우스 Median: 내린 동네 vs 오른 동네

Greater Brisbane 332개 서버브의 하우스 Median Price를 9월과 비교했습니다. 오른 곳이 내린 곳의 두 배 가까이 됐고, $1M 미만 동네는 셋 중 둘이 오른 반면 $2M 이상은 반반으로 갈렸습니다. Hamilton·Bulimba는 오르고 Nundah·New Farm은 내렸습니다.

브리즈번 강과 강변 주거지, 멀리 보이는 CBD 스카이라인
같은 브리즈번이라도 이번 달엔 동네마다 다른 방향으로 움직였습니다.

"지난달보다 우리 동네 집값 올랐어요, 내렸어요?" 상담하면서 정말 자주 듣는 질문입니다. 지니홈즈는 매달 말 Greater Brisbane 서버브들의 하우스·유닛 Median Price를 직접 모아 Suburb Intelligence 데이터로 정리하고 있는데요, 10월 29일에 수집한 따끈한 자료를 9월 자료와 나란히 놓고 비교해 봤습니다.

결론부터 말씀드리면 시장 전체는 크게 흔들리지 않았습니다. 다만 동네별로는 방향이 꽤 갈렸고, 그 갈림이 가격대에 따라 뚜렷한 패턴을 보였습니다. 오늘은 하우스 Median Price를 기준으로 "내린 동네 vs 오른 동네"를 숫자와 그래프로 정리해 드릴게요.

한눈에 보기 (하우스 Median, 9월 → 10월)
• 비교 대상: Brisbane City·Logan·Moreton Bay·Ipswich·Redland 5개 카운슬, 지니홈즈 추적 332개 서버브 중 두 달 값이 모두 있는 329곳
• 전체: 오른 곳 170곳 · 보합 60곳 · 내린 곳 99곳
• 거래 30건 이상 274곳만 보면: 오름 154 · 보합 43 · 내림 77, 변동률 중앙값 +0.2%
• $1M 미만 동네는 79곳 중 53곳이 올랐고, $2M 이상 동네는 오름 9 vs 내림 10으로 팽팽

10월 시장 전체: 크게 오르지도 내리지도 않았다

거래가 두 달 모두 30건 이상인 274개 서버브의 변동률을 줄 세워 보면, 가운데 값이 +0.2%입니다. 한 달 사이 "보합에 가까운 소폭 상승"이라고 보시면 됩니다. 아래 그래프처럼 대부분의 동네가 ±1% 안쪽에 몰려 있고, 3% 넘게 움직인 곳은 양쪽 다 소수입니다.

9월 → 10월 하우스 Median 변동폭별 서버브 수 (거래 30건 이상 274곳)

3% 이상 하락8곳1~3% 하락31곳1% 미만 하락38곳보합(±0.05%)43곳1% 미만 상승80곳1~3% 상승59곳3% 이상 상승15곳

자료: realestate.com.au(PropTrack) 서버브별 12개월 롤링 Median, 지니홈즈 수집(2026년 9월 28일·10월 29일)

그래도 방향만 놓고 보면 오른 곳(154곳)이 내린 곳(77곳)의 두 배 가까이 됩니다. "브리즈번 집값이 꺾였다"고 말하기엔 이른 그림이고, 그렇다고 모든 동네가 같이 오르는 장도 아닙니다. 이럴 때일수록 평균보다 내가 보는 동네가 어느 쪽에 서 있는지가 중요해집니다.

가격대가 낮을수록 오른 동네가 많았다

이번 달 데이터에서 가장 눈에 띈 패턴은 가격대입니다. 10월 Median이 $1M 미만인 동네는 79곳 중 53곳(67%)이 올랐습니다. 반면 $2M 이상 동네는 오른 곳 9곳, 내린 곳 10곳으로 사실상 반반이었어요.

가격대별로 본 오른 곳 vs 내린 곳

오름   보합   내림  (10월 Median 기준 가격대, 거래 30건 이상)

$1M 미만 79곳53 / 11 / 15오른 곳 67% · 내린 곳 19%$1M~1.5M 125곳68 / 22 / 35오른 곳 54% · 내린 곳 28%$1.5M~2M 49곳24 / 8 / 17오른 곳 49% · 내린 곳 35%$2M 이상 21곳9 / 2 / 10오른 곳 43% · 내린 곳 48%

자료: realestate.com.au(PropTrack), 지니홈즈 집계

가격이 낮은 구간에는 First Home Buyer와 투자자 수요가 함께 몰리고, 거래 건수도 많아서 Median이 비교적 꾸준하게 움직입니다. 고가 구간은 거래가 적고 집마다 조건(대지, 뷰, 리노베이션)이 크게 달라서, 비싼 집 몇 채가 팔렸는지에 따라 한 달 수치가 쉽게 출렁입니다. 그래서 고가 동네의 한 달 하락을 곧바로 "가격 조정"으로 읽으면 안 되는 이유이기도 합니다.

카운슬별로 나눠 보면 외곽 카운슬의 흐름이 더 단단했습니다. Ipswich·Moreton Bay·Logan은 오른 동네가 내린 동네보다 두 배에서 네 배 넘게 많았고, Brisbane City와 Redland는 상대적으로 엇갈렸습니다.

카운슬비교 서버브오름보합내림변동률 중앙값
Brisbane City134곳701747+0.2%
Logan45곳27612+0.4%
Moreton Bay44곳27107+0.5%
Ipswich37곳2566+0.5%
Redland14곳5450.0%

9월 → 10월, 거래 30건 이상 서버브 기준. 자료: realestate.com.au(PropTrack), 지니홈즈 집계

보라색 자카란다가 핀 브리즈번 주택가 항공 사진
거래가 많은 중저가 주택가일수록 Median이 꾸준하게 움직이는 경향이 있습니다.

눈에 띄게 내린 동네 6곳

익숙한 동네 위주로, 두 달 모두 거래가 30건 이상이라 숫자를 어느 정도 믿을 수 있는 곳만 골랐습니다. 가격대도 $1.2M대부터 $3M대까지 고루 넣었습니다.

서버브9월10월변동거래
Nundah
Brisbane City · 4012		$1,720,000$1,580,000−8.1%73건
Birkdale
Redland · 4159		$1,350,000$1,300,500−3.7%184건
Underwood
Logan · 4119		$1,312,000$1,275,000−2.8%81건
New Farm
Brisbane City · 4005		$3,550,000$3,462,500−2.5%72건
Toowong
Brisbane City · 4066		$1,945,000$1,900,000−2.3%66건
Runcorn
Brisbane City · 4113		$1,250,000$1,230,000−1.6%115건

하우스 Median, 9월 → 10월. 각 월 값은 직전 12개월 롤링 Median, 거래는 10월 구간 건수. 자료: realestate.com.au(PropTrack), 지니홈즈 수집

Nundah는 한 달 사이 −8.1%로 이번 비교에서 가장 크게 내렸습니다. 다만 속을 들여다보면 3베드 Median은 $1,277,500에서 $1,300,000로 오히려 올랐고, 4베드가 $1,923,000에서 $1,780,000로 내려왔습니다. 4베드 거래가 15건뿐이라, 비싼 4베드 몇 건이 구간에서 빠진 영향이 커 보입니다.

New Farm은 한 달 하락폭(−2.5%)보다 3개월 흐름이 더 눈에 띕니다. 8월 $3,757,500에서 10월 $3,462,500로 −7.9%입니다. 그래도 여전히 이번 비교 대상 중 가장 비싼 동네입니다. Runcorn과 Underwood처럼 한인분들께 익숙한 남부 동네도 이번 달엔 1~3% 내려왔고, 거래가 184건으로 많은 Birkdale는 표본이 두터운데도 −3.7%를 기록해 눈여겨볼 만합니다.

눈에 띄게 오른 동네 6곳

오른 쪽도 같은 기준으로 골랐습니다. $1M 미만인 Inala부터 $2.8M에 가까운 Hamilton까지 가격대가 넓게 퍼져 있습니다.

서버브9월10월변동거래
Hamilton
Brisbane City · 4007		$2,610,000$2,795,000+7.1%52건
Newmarket
Brisbane City · 4051		$1,625,000$1,725,000+6.2%61건
Darra
Brisbane City · 4076		$961,500$1,020,000+6.1%49건
Bulimba
Brisbane City · 4171		$2,355,000$2,475,000+5.1%81건
Mount Gravatt
Brisbane City · 4122		$1,355,000$1,396,750+3.1%50건
Inala
Brisbane City · 4077		$910,000$923,750+1.5%84건

하우스 Median, 9월 → 10월. 각 월 값은 직전 12개월 롤링 Median, 거래는 10월 구간 건수. 자료: realestate.com.au(PropTrack), 지니홈즈 수집

Hamilton(+7.1%)과 Bulimba(+5.1%)는 강변 고가 동네인데도 같은 가격대의 New Farm과 정반대로 움직였습니다. Newmarket도 $1,725,000로 올라섰고요. 눈여겨볼 곳은 Darra입니다. $961,500에서 $1,020,000로 오르며 $1M 선을 넘었습니다. Inala는 상승폭은 크지 않지만 $1M 미만 동네들이 대체로 꾸준히 오르는 흐름을 보여 주는 대표 사례입니다.

3개월로 보면 그림이 조금 달라진다

한 달 숫자만 보면 착시가 생기기 쉬워서, 8월·9월·10월 세 번의 데이터를 이어서 그려 봤습니다. 내린 동네 셋(New Farm·Nundah·Runcorn)과 오른 동네 셋(Hamilton·Bulimba·Darra)입니다.

New Farm8월 대비 −7.9%거래 74 / 77 / 72건Nundah8월 대비 −4.2%거래 75 / 75 / 73건Runcorn8월 대비 −2.8%거래 112 / 112 / 115건Hamilton8월 대비 +5.5%거래 47 / 52 / 52건Bulimba8월 대비 +5.3%거래 91 / 83 / 81건Darra8월 대비 +3.3%거래 46 / 49 / 49건

모든 그래프는 같은 세로 눈금(각 서버브 8월 값 대비 ±8%)이라 기울기를 서로 비교할 수 있습니다. 선 색은 9월 → 10월 방향(초록 상승, 빨강 하락). 자료: realestate.com.au(PropTrack), 지니홈즈 수집

New Farm과 Runcorn은 석 달 내내 한 방향으로 내려온 반면, Nundah는 9월에 올랐다가 10월에 내려온 모양이라 8월과 비교하면 하락폭이 절반 정도로 줄어듭니다. 오른 쪽도 비슷합니다. Bulimba는 9월까지 제자리였다가 10월에 뛰었고, Hamilton과 Darra는 9월에 살짝 내렸다가 10월에 반등했습니다. 한 달 변동은 방향을 확인하는 신호일 뿐, 추세는 최소 3개월 이상을 이어서 봐야 한다는 걸 잘 보여 주는 그림입니다.

Hamilton은 왜 올랐을까: 세 가지 이유

강이 내려다보이는 언덕길의 Queenslander 주택들
Hamilton Hill처럼 언덕 위에 강 전망을 가진 주택은 공급 자체가 귀한 편입니다.

이번 달 상승폭 최상위권인 Hamilton은 지니홈즈 사무실이 있는 동네라 저희도 유독 관심 있게 지켜보는 곳입니다. 하우스 Median이 9월 $2,610,000에서 10월 $2,795,000로 +7.1% 올랐는데, 숫자 뒤에 있는 배경을 세 가지로 정리해 봤습니다.

첫째, 언덕 위 큰 집의 힘입니다. 이번 상승을 끌어올린 건 4베드입니다. Hamilton 4베드 하우스 Median은 8월 $2,907,500, 9월 $3,180,000, 10월 $3,287,500로 석 달 연속 올랐습니다(10월 구간 20건). Hamilton Hill 일대는 높은 지대, 강 전망, 넓은 대지로 오래전부터 브리즈번의 대표적인 부촌으로 꼽혀 왔고, 현지 프레스티지 에이전트도 이곳을 "a top choice for affluent buyers"라고 표현합니다(Ray White, 2026년 4월). 금리나 경기 뉴스에 덜 흔들리는 자산가 수요가 받쳐 주는 시장이라는 점이 이번 숫자에서도 드러난 셈입니다.

둘째, 하우스 자체가 귀합니다. Hamilton은 강변을 따라 아파트가 많은 동네라, 최근 12개월 유닛 거래가 253건인 데 비해 하우스 거래는 52건에 그쳤습니다. 살 수 있는 하우스가 적다 보니 좋은 매물이 나오면 경쟁이 붙고, 몇 건의 고가 거래만으로도 Median이 크게 움직입니다.

셋째, Northshore 개발 기대감입니다. Hamilton 강변의 Northshore Hamilton은 304헥타르 규모의 Priority Development Area(PDA)로, 퀸즐랜드 정부 산하 Economic Development Queensland(EDQ)가 개발을 이끌고 있습니다. 원래 2032 올림픽 선수촌 부지로 계획됐다가 선수촌이 Bowen Hills로 옮겨 가면서, 그 자리에 주거 공급을 앞당기는 쪽으로 방향이 바뀌었습니다. 2025년 11월 개발 계획이 개정됐고, 올해 9월에는 5개 부지에 약 2,200세대를 짓는 개발사가 확정됐습니다.

Northshore Hamilton 최근 진행 (EDQ, 2026년 9월 6일 발표)
• 5개 부지 6.1헥타르, 약 2,200세대(약 4,000명 거주)
• 리테일·상업 공간 21,600㎡ 이상, 50실 규모 호텔
• 15,070㎡ 규모 쇼핑·라이프스타일 허브(full-line 슈퍼마켓 포함) 계획
• EDQ 기반시설 투자 $154 million
• 첫 착공 2028년 중반 예정, 첫 입주 2031년부터 예상

새로 들어오는 2,200세대는 대부분 아파트라서 언덕 위 하우스와 직접 경쟁하는 공급은 아닙니다. 오히려 슈퍼마켓, 리테일, 강변 공원…

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