"렌트가 더 싸다"는 계산에 빠진 두 가지 — 시드니·멜번·브리즈번 15년 팩트체크

상담을 하다 보면 가장 자주 듣는 말이 있습니다. "그래도 렌트 내는 게 무리해서 집 사고 이자 내는 것보다는 싸잖아요." 그리고 그 뒤에 거의 항상 따라오는 말이 하나 더 있습니다. "집 저질러 놨다가 repayment 때문에 삶의 질 다 망가지면 어떡해요."

두 걱정 다 충분히 합리적입니다. 저희도 "무조건 지금 사세요"라고 말씀드리지 않습니다. 다만 이 계산에는 대부분 빠져 있는 항목이 두 개 있습니다. 렌트가 매년 오른다는 것, 그리고 내 월급은 그만큼 안 오른다는 것입니다.

오늘은 시드니를 기준으로 놓고, 멜번과 브리즈번을 나란히 놓아 숫자로만 이야기해 보겠습니다. 세 도시의 결론이 서로 다른데, 그 차이가 오히려 이 문제의 본질을 보여줍니다.

먼저 인정할 것: 오늘 기준으로는 렌트가 쌉니다

사실부터 짚고 갑니다. 2026년 6월 기준 시드니 median Unit 가격은 $898,623이고, Cotality가 집계한 시드니 Unit gross rental yield는 4.3%입니다. 이를 역산하면 주당 렌트는 약 $743입니다. 같은 집을 20% deposit으로 산다면 대출은 $718,898이고, 2026년 8월 기준 평균 variable rate 6.92%에 30년 Principal & Interest로 계산하면 주당 상환액은 $1,095입니다.

같은 방식으로 멜번과 브리즈번도 계산해 봤습니다.

median Unit 기준	시드니	멜번	브리즈번
median Unit 가격	$898,623	$637,170	$885,132
주당 렌트 (yield 역산)	$743	$625	$664
주당 모기지 상환액	$1,095	$776	$1,078
주당 차액 (렌트가 저렴한 폭)	$352	$151	$415
월 환산 차액	$1,526	$655	$1,799

출처: Cotality Home Value Index(2026년 6월) median Unit 가격 및 Unit gross yield(시드니 4.3%, 멜번 5.1%, 브리즈번 3.9%), Finder 평균 variable rate 6.92%(2026년 8월). 20% deposit, 30년 P&I 기준으로 지니홈즈가 계산했습니다. 참고로 Cotality가 별도로 발표한 시드니 median Unit 렌트는 주 $783로, 위 역산값 $743보다 높습니다. 즉 시드니 계산은 실제보다 보수적으로 잡혀 있습니다.

"렌트가 싸다"는 말은 세 도시 모두에서, 올해 이 순간의 현금흐름만 놓고 보면 사실입니다. 특히 브리즈번은 월 $1,799 차이로 격차가 가장 큽니다. 여기까지는 렌트를 선택하신 분들의 판단이 옳습니다.

눈여겨보실 곳은 멜번입니다. 월 $655 차이. 세 도시 중 유일하게 "한 번 계산해 볼 만한" 수준입니다. 왜 이런 차이가 나는지는 뒤에서 다시 짚겠습니다.

문제는 이 표가 앞으로 15년 동안 저 상태로 고정되어 있을 거라는 전제입니다. 그 전제부터 확인해 보겠습니다.

렌트는 고정비가 아닙니다 — 지난 5년의 기록

Cotality Home Value Index 2026년 6월 자료입니다. 호주 수도권 렌트는 지난 5년 동안 41.7% 올랐습니다. 금액으로는 주당 $217 증가입니다. 전국 기준으로도 지난 1년간 5.9%가 올라 median 렌트에 주당 약 $40이 더 붙었습니다.

"렌트는 원래 조금씩 오르는 거니까"라는 감각은 팬데믹 이전 시장의 기억입니다. 그때와 지금은 공급 상황 자체가 다릅니다. 2026년 6월 전국 rental Vacancy Rate는 1.6%로, 10년 평균 2.5%를 한참 밑돕니다. 팬데믹 직전 5년 평균은 3.3%였습니다. 지금은 그 절반 이하입니다.

그리고 이 상승은 아직 진행 중입니다. 세 도시의 최근 1년 렌트 상승률을 보시죠.

2026년 6월 기준 (연간)	시드니	멜번	브리즈번
House 렌트 상승률	+6.6%	+4.9%	+6.6%
Unit 렌트 상승률	+4.7%	+4.8%	+5.8%
Dwelling 가치 변동 (분기)	-3.2%	-2.6%	+1.3%
Dwelling 가치 변동 (5년)	+12.9%	+1.2%	+76.6%

출처: Cotality Home Value Index, 2026년 6월. Q2 Rental Review 기준 vacancy rate는 시드니·브리즈번이 1.9%로 가장 높고, 애들레이드가 1.0%로 가장 낮습니다. 모든 수도가 2.0% 미만입니다.

여기서 두 가지가 눈에 띕니다. 첫째, 집값이 떨어지는 도시에서도 렌트는 오르고 있습니다. 시드니는 분기 -3.2%, 멜번은 -2.6%로 값은 내렸는데 렌트는 각각 4.7%, 4.8% 올랐습니다. 집값과 렌트는 다른 엔진으로 움직입니다. "집값 떨어질 때까지 기다리자"는 전략이 렌트 부담을 덜어주지 않는다는 뜻입니다.

둘째, 멜번의 지난 5년 가치 상승률이 +1.2%입니다. 5년 동안 사실상 제자리였습니다. 같은 기간 브리즈번은 +76.6%, 시드니는 +12.9%였습니다. 멜번에서 렌트와 상환액 격차가 가장 작은 이유가 여기 있습니다. 가격이 안 오르는 동안 렌트만 올라서 yield가 5.1%까지 벌어진 겁니다.

그럼 내 월급은 그만큼 오르고 있나요?

이게 핵심 질문입니다. 렌트가 6.6% 올라도 내 소득이 7% 오르면 아무 문제가 없습니다. 실제 숫자를 보겠습니다.

호주 통계청(ABS)이 발표한 Wage Price Index는 2026년 3월 분기 기준 연간 3.3% 상승했습니다. 민간 부문 3.2%, 공공 부문 3.3%입니다. 시드니 House 렌트 상승률 6.6%의 정확히 절반 수준입니다.

항목	연간 변동률	임금 대비 격차
호주 임금 (Wage Price Index)	+3.3%	기준
시드니 House 렌트	+6.6%	+3.3%p
시드니 Unit 렌트	+4.7%	+1.4%p
멜번 Unit 렌트	+4.8%	+1.5%p
브리즈번 Unit 렌트	+5.8%	+2.5%p

출처: ABS Wage Price Index(2026년 3월 분기, 계절조정), Cotality Home Value Index(2026년 6월). 렌트와 임금의 집계 시점이 달라 단순 비교에는 한계가 있습니다.

모든 항목에서 렌트가 임금을 앞섭니다. 그리고 매년 1~3%p씩 벌어지는 격차는 복리로 쌓입니다. 그 결과가 이미 통계로 나와 있습니다. Cotality에 따르면 2026년 3월 기준 호주의 전형적인 가구는 세전 소득의 약 3분의 1을 렌트에 쓰고 있습니다. 5년 전 이 비율은 약 27%였습니다.

이 숫자가 왜 중요하냐면, 많은 분들이 "지금은 렌트로 버티면서 deposit 모아서 나중에 사겠다"는 계획을 갖고 계시기 때문입니다. 그런데 소득 중 렌트 비중이 27%에서 33%로 올라간 5년 동안, 저축에 쓸 수 있는 돈은 그만큼 줄었습니다. 기다리는 전략 자체가 매년 조금씩 비싸지고 있다는 것이 지난 5년 데이터가 말해주는 바입니다.

15년을 넣고 다시 계산해 봤습니다

앞의 두 가지 사실 — 렌트는 매년 오르고, 모기지 상환액의 원금 부분은 사라지지 않는다 — 를 넣어 15년 시뮬레이션을 돌렸습니다. 렌트 상승률은 임의로 정하지 않고, 각 도시의 현재 Unit 렌트 상승률을 그대로 적용했습니다(시드니 4.7%, 멜번 4.8%, 브리즈번 5.8%).

먼저 "렌트가 상환액을 넘어서는 시점"입니다. 상환액은 그대로인데 렌트만 오르니 언젠가는 역전됩니다.

항목	시드니	멜번	브리즈번
오늘 주당 렌트	$743	$625	$664
주당 상환액 (15년간 불변 가정)	$1,095	$776	$1,078
렌트가 상환액을 넘는 시점	약 8.4년 뒤	약 4.6년 뒤	약 8.6년 뒤
15년 뒤 주당 렌트	$1,414	$1,205	$1,462

지니홈즈 자체 계산. 각 도시의 2026년 6월 Unit 렌트 상승률(시드니 4.7%, 멜번 4.8%, 브리즈번 5.8%)이 유지된다고 가정했습니다. 실제 렌트는 시장 상황에 따라 오르내릴 수 있습니다.

멜번이 4.6년입니다. 지금 렌트 사시는 분이 5년 뒤에 내고 계실 렌트가, 오늘 "무리"라고 느끼시는 그 상환액보다 커진다는 뜻입니다. 시드니와 브리즈번도 8년대에 역전됩니다. 그리고 그 시점에도 렌트를 내고 계신다면, 여전히 남의 집에 살고 계실 겁니다.

이제 구매 쪽을 보겠습니다. 여기서 많이들 놓치는 부분이 있습니다. 월 상환액이 전부 은행으로 사라지는 게 아닙니다. 시드니 기준 15년간 누적하면 이자는 $665,539이지만, 같은 기간 원금 $188,432이 함께 상환됩니다. 이 원금은 사라진 돈이 아니라 내 자산으로 옮겨간 돈입니다.

그래서 "사라지는 돈"만 놓고 정직하게 비교하면 이렇게 됩니다. 구매 쪽에는 이자 외에 council rates, strata, 보험, 수리비 같은 보유 비용도 넣었습니다.

15년 누적	시드니	멜번	브리즈번
계속 렌트 — 누적 지출	$815,231	$690,747	$791,356
구매 — 누적 이자	$665,539	$471,902	$655,548
구매 — 보유 비용 (연 $8,000 가정)	$120,000	$120,000	$120,000
구매 — 사라지는 돈 합계	$785,539	$591,902	$775,548
렌트가 더 나간 금액	$29,692	$98,845	$15,808
15년간 쌓인 내 자산 (원금 상환분)	$188,432	$133,608	$185,603
15년 뒤 남은 대출 잔액	$530,466	$376,128	$522,502

지니홈즈 자체 계산. 금리 6.92%가 15년간 유지되고 보유 비용이 연 $8,000 정액이라고 가정한 단순 모델입니다. 다음 항목은 반영하지 않았습니다 — stamp duty, LMI, 이사·중개 비용, 집값 변동, 그…